Михаил Хорьков. Автор фото: Игорь Черепанов. Иллюстрация:
Руководитель аналитической службы УПН отмечает: в Екатеринбурге цены на жилье стабилизировались как на вторичном рынке, так и на рынке новостроек. Он рассказал, кто из продавцов готов давать скидки.
Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, партнер bnMAP.pro по Екатеринбургу и Свердловской области Михаил Хорьков отмечает: первая половина 2022 г. была на рынке жилья крайне контрастной. Он обновил ценовые максимумы, в первом квартале были установлены рекорды по объему продаж. Второй квартал стал временем шоковой переоценки рыночных возможностей. Как среди покупателей, так и среди девелоперов решения этого периода были непоследовательными, преобладали эмоциональные оценки. К середине года рынок начал нащупывать новые рамки для функционирования.
Аналитик рассказал об итогах первого полугодия, что сейчас происходит с ценами на новостройки и «вторичку», и какие квартиры покупают екатеринбуржцы.
— За последние два месяца нас удивило и порадовало возвращение девелоперских компаний к активной работе над новыми жилыми комплексами. В начале текущего года многие проекты, находившиеся на начальной стадии строительства, были остановлены, а инвестиции в новые — заморожены. Буквально за май-июнь ситуация резко изменилась: на рынок вышло много новых проектов. К середине 2022 г. в Екатеринбурге в стадии строительства находятся 3,5 млн кв. м жилья — это рекордно высокий показатель, предыдущий рекорд застройщики поставили в конце 2021 г. Косвенный индикатор строительной активности — индекс кранов — также близок к максимальным значениям: сейчас на жилых стройках города работает 182 крана.
В открытой экспозиции — ок. 17 тыс. квартир, нереализованные остатки — 29 тыс. объектов (на 11% меньше, чем в конце 2021 г.). Девелоперы активно реагировали на повышенный спрос со стороны покупателей в предыдущие два года. Сейчас объем предложения на 9% больше, чем в 2021 г.
За первое полугодие 2022 г. сильно сократилось предложение в новостройках, сданных в эксплуатацию: на 44%. Хотя обычно в этой группе останется много неликвида. Феномен можно объяснить повышенным спросом на квартиры в высокой стадии готовности, которые в то же время попадают под программу льготной ипотеки.
Если на первичном рынке объем нереализованного предложения составляет 29 тыс. квартир, то на вторичном — всего ок. 8 тысяч. Сейчас предложение на «вторичке» быстро растет: +40% за второй квартал 2022 г. В течение полутора лет вторичное жилье практически не составляло конкуренции новостройкам. Сейчас ситуация изменилась. Это особенно заметно в районах, жилой фонд которых сформирован проектами, реализованными за последние три года, и где много квартир, построенных за последние 5–7 лет.
[img]http://www.dk.ru/dаta:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIABAP//wAAACH5BAEKAAEALAAAAAABAAEAAAICTAEAOw==[/img]
С рынка жилья ушли «необязательные» сделки
— В первом квартале на рынке наблюдался ажиотажно высокий спрос: количество договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 56%. Во втором квартале оно упало на 63%.
В последние годы в Екатеринбурге, впрочем, как и в других российских городах, снижалась средняя площадь проданных квартир. Однако во втором квартале 2022 г. на фоне обвального падения сделок она выросла. В апреле-мае сильнее всего пострадал сегмент студий и компактных однокомнатных квартир. Такое произошло впервые за полтора-два года.
Можно сделать вывод, что на рынке остались покупатели с реальными потребностями. С рынка ушли «необязательные» сделки — инвестиционные и «с прицелом на будущее», например, с молодыми семьями, покупающими квартиры для детей с использованием материнского капитала.
Мы ожидаем, что по объему продаж июнь будет заметно лучше апреля-мая: количество сделок вырастет в 1,8 раз. Важно, что сейчас на рынок возвращаются подготовленные покупатели — люди, взявшие паузу весной в ожидании лучших условий. Осенью же продавцам придется работать с теми, кто только принимает решение о выходе на рынок. Они еще не очень хорошо погружены в него, поскольку не выбирали и не искали варианты.
[img]http://www.dk.ru/dаta:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIABAP//wAAACH5BAEKAAEALAAAAAABAAEAAAICTAEAOw==[/img]
Половина договоров сейчас приходится на квартиры площадью до 45 кв. м, 62% — с бюджетом до 5 млн руб. Во втором квартале выросла доля сделок с самыми маленькими квартирами и с квартирами площадью от 55 до 80 кв. м. Также выросла доля продаж квартир от 100 до 120 кв. м. В Екатеринбурге по-прежнему остается крайне маленьким сегмент с бюджетом сделки от 10 млн руб. — всего 4%.
Большая часть квартир (73%) приобретается с использованием кредитных средств. В основном екатеринбуржцы берут ипотеку на 20 лет, но стремительно растет число кредитов на 30 лет. Думаю, в ближайшее время эта группа станет основной.
Цены на квартиры стабилизировались
— За последние два года квартиры на первичном рынке подорожали на 55%, на вторичном — на 35%. В текущем году рост цен на них составил 15% и 5% соответственно. По сути, к середине 2022 г. ситуация стабилизировалась: стоимость квадратных метров не растет.
На первичном рынке поведение продавцов во многом обусловлено их стратегией в первом квартале. Компании, которые в момент ажиотажного спроса подняли цены до заградительного уровня, сейчас проводят акции и дают скидки. В отличие от девелоперов, повышавших цены равномерно. В целом для покупателей ценовой фон стабилизировался.
[img]http://www.dk.ru/dаta:image/gif;base64,R0lGODlhAQABAIABAP//wAAACH5BAEKAAEALAAAAAABAAEAAAICTAEAOw==[/img]
На вторичном рынке средняя стоимость квадратного метра жилья по городу не меняется последние три месяца. Однако есть интересное явление.
Мы отслеживаем поведение продавцов в процессе экспозиции — и видим, что в июне на 35% квартир в базе УПН цену снизили. Это произошло до торга с покупателем. Средний размер корректировки в процессе экспозиции — ок. 4%. К этому необходимо добавить торг с реальным покупателем — от 5 до 15%.
Сейчас сделки на вторичном рынке заключаются по ценам, которые намного ниже, чем в конце прошлого года.
В целом в первом полугодии 2022 г. по сравнению с аналогичным периодом 2021 г. количество сделок на первичном рынке сократилось на 24%, на вторичном — на 28%. Таковы данные с учетом контрастных результатов первого и второго кварталов.
Текст подготовлен на основе выступления Михаила Хорькова на конференции «GUD-диалог. Рынок жилья России. Новый льготный период».
Источник инфографики в тексте: презентация Михаила Хорькова.
Евгений Шилов: «К осени спрос на новостройки в Екатеринбурге восстановится»
Почему в Москве цены на офисы снизились, а в Екатеринбурге растут
Источник: