Иллюстрация: urbaneconomics.ru
«В центральных районах на месте старых заводов могли бы появиться современные производства. Но уже 15 лет идет редевелопмент промзон». Татьяна Полиди — о том, почему нельзя возводить жилье везде.
Летом администрация Екатеринбурга заявила о планах застроить жильем площадки в центральных районах города, где раньше располагались промышленные предприятия. По предварительным подсчетам, реновации подлежат территории общей площадью около 1 тыс. га. Некоторые проекты планируют реализовать в ближайшие годы в формате КРТ. Как уже писал , «Группа ЛСР» приступила к сносу бывшего завода Danone — на освободившихся землях планирует возвести около 100 тыс. кв. м жилья. Вторым проектом КРТ нежилых территорий станет площадка на ул. Черкасской напротив мусульманского кладбища.
Планы редевелопмента до сих пор обсуждают власти, строительное сообщество и эксперты. Как рассказала на форуме «Города России 2030» исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди, аналогичные планы реализуются и в других крупных агломерациях России. Но, по ее словам, вместо того, чтобы развивать на этих площадках предприятия, куда было бы удобно добираться потенциальным сотрудникам, власти идут по более легкому пути, отдавая приоритет инвесторам-застройщикам. Хотя сейчас экономика как никогда нуждается в развитии новых высокотехнологичных производств.
зафиксировал ключевые фрагменты выступления Татьяны Полиди — о том, как сохранить промзоны от застройки жильем и зачем это нужно.
Об изменении структуры экономики городов
— Давайте посмотрим на промышленность в современных российских городах. Если мы возьмем все городские агломерации с населением более 300 тыс. чел., из них примерно 10 агломераций по своей структуре будут обладать признаками современной городской экономики, в их числе — Екатеринбургская. Современная городская экономика предполагает, что большинство предприятий относится к инновационным отраслям — таким как IT, телеком, финансы, научные разработки и высокотехнологическая обрабатывающая промышленность.
«Институт экономики города» несколько лет рассчитывает показатель валового городского продукта (аналог ВРП) и анализирует его структуру. Результаты исследований говорят о том, что доля старой обрабатывающей промышленности низка только в Московской агломерации. В оставшихся девяти развитых агломерациях, включая Екатеринбургскую, она находится на высоком уровне — примерно 20-25%. А доля старой обрабатывающей промышленности в городах менее 1 млн чел., которые также являются центрами агломераций, превышает 35-37%. Такая структура экономики страны не сможет привести ее к экономическому развитию.
Поэтому, конечно, необходимо увеличивать долю современной промышленности в экономике. Но для этого, во-первых, нужно понимать, какими должны быть эти предприятия. Во-вторых, нужно создавать специальные площадки и инфраструктуру для размещения таких объектов. Управление земельными ресурсами и недвижимостью — очень важно. Но это не единственное, что нужно делать, чтобы развивались какие-то отрасли.
Время от времени слышу такую неправильную мысль: давайте построим индустриальный парк на окраине города, и новые предприятия будут открываться там. Или давайте построим рядом с жильем офисы — туда придут работать те, кто живет в соседних домах. Есть огромное количество урбанистических мифов, в том числе о создании полицентричных городов. В солидной экономической международной литературе давно объяснили, что это так не работает.
Да, каждый город должен планировать развитие территорий в рамках своей градостроительной политики. Но нужно помнить о том, что бизнес не будет размещаться в том или ином месте просто потому, что там построили дорогу и стены. Вообще, сейчас идут дискуссии о целесообразности промышленной политики: могут ли городские или региональные власти реализовывать какие-то крупные приоритеты в этой сфере? Далеко не всегда у них есть силы, полномочия и возможности.
О жестком градостроительном регулировании
— Сделать так, чтобы в городах развивалась высокотехнологическая обрабатывающая промышленность — самая сложная задача, которая сейчас стоит в макроэкономике. Я не отвечу на вопрос, где искать инвесторов и как убеждать их вкладываться в создание предприятий. Сейчас речь идет не об этом.
Давайте представим, что в городе есть инвестиционный потенциал, а вместе с ним — научный, трудовой и земельный. Есть территории в центральных районах, которые занимали предприятия старой промышленности. И на их месте могли бы появиться новые современные производства. Но в российских городах уже 15 лет идут процессы редевелопмента бывших промзон. Если проанализировать эти проекты, вы увидите, что в подавляющем большинстве случаев происходит перепрофилирование в жилую функцию. Я не говорю о том, что жилищный девелопмент нужно полностью заменить на промышленный. Должны существовать все виды девелопмента. Просто сейчас все зациклились на квартирах.
Понятно, что во всем мире строительство жилья — самый сильный вид землепользования и более предпочтительный для девелопмента. Но, чтобы появлялись и другие виды, необходимо использовать жесткие инструменты градостроительного регулирования — предписывать определенным территориям (например, освободившимся после закрытия или оптимизации производства) определенные функции в ПЗЗ и Генплане. Иначе на любой освободившейся площадке может появиться в лучшем случае — жилье, в худшем — апартаменты.
Но в ПЗЗ нужно не просто устанавливать зоны промышленного назначения, но и жестко регламентировать все типы производств, которые могут там находиться. Здесь городским органам власти предстоит ориентироваться на потенциал тех или иных территорий и заинтересованный капитал. Также в градостроительной документации нужно установить предельные значения возможного негативного воздействия. Конечно, лучше, чтобы они были совсем сведены к нулю. Отличный вариант для центральных районов города — light Industrial. Такие предприятие не просто не производят выбросы, от них также нет шума и пыли.
О местах концентрации предприятий
— В центральных районах городов уже сейчас работают производители продуктов питания, одежды, другие предприятия, обслуживающие потребительский сектор. Не всегда это высокотехнологичные производства. Но сейчас, когда границы закрываются, когда нам не хватает технологий, нужны по-настоящему наукоемкие производства — машин, полупроводников, оборудования. Это единственный путь роста российской экономики. Кроме этого, у нас очень низкая производительность труда — в условиях, когда снижается численность населения, только за счет нее возможен рост благосостояния населения. Для этого должна расти капиталоемкость производства, а это всегда требует внедрения технологий и инноваций.
Понятно, что все старопромышленные предприятия необходимо выносить за черту города. Во-первых, так снижается вредное воздействие на окружающую среду. Во-вторых, санитарно-защитные зоны старых промпредприятий мешают развиваться жилым территориям.
При этом я считаю, что в центральных районах города необходимо размещать современные высокотехнологичные предприятия. Экономический капитал нужен там, где высока плотность экономического пространства, развита городская инфраструктура. Не надо забывать, что для работы современных производств необходимы высококвалифицированные сотрудники, которые хотят жить и работать в комфортных условиях. Поэтому отдаленные промышленные парки на выезде из городов как места приложения труда вряд ли им интересны.
Первые шаги в этом направлении пытается делать Москва. В других городах подвижек пока нет — на мой взгляд, потому, что это дорого. Чтобы отдать территорию под производство, нужно отказать инвесторам-застройщикам, которые выстроились в очередь. А это потери и проблемы. Кроме этого, если будет принят нормативный акт, который жестко ограничит функции территории, возможности для обсуждения закроются совсем. Для таких серьезных шагов необходима политическая воля. Ну и, конечно, инвесторы.
Сейчас меняется законодательство о КРТ. У органов власти появится возможность в еще более гибких формах реализовывать проекты публично-частного партнерства в развитии территорий, в том числе — для промышленных функций. В настоящий момент есть два пути реализации таких проектов. Первый — когда администрация города или региона привлекает инвестора для редевелопмента на торгах. Второй — когда для реведевелопмента создается специальное юрлицо, например, фонд. Пока он может создаваться только субъектом федерации с его 100% участием. Планируются поправки в законодательство, которые позволят участвовать в создании таких фондов частный капитал. То есть правовой инструментарий для редевелопмента промышленных территорий расширится.
Источник: